Le logement locatif intermédiaire (LLI) s’impose comme une solution d’investissement immobilier particulièrement adaptée aux zones tendues où la demande locative dépasse largement l’offre. Ce dispositif, mis en place par l’État en 2014, répond à un besoin essentiel : proposer des logements de qualité à des loyers modérés pour les classes moyennes qui peinent à se loger dans les grandes agglomérations. Depuis 2025, une évolution majeure a ouvert ce dispositif aux investisseurs particuliers, à condition de passer par une structure comme une SCI, rendant ce placement encore plus attractif.
Les avantages fiscaux du logement intermédiaire
La fiscalité avantageuse constitue l’un des principaux atouts pour investir en logement locatif intermédiaire. Ce dispositif offre un cadre fiscal optimisé permettant de construire un patrimoine immobilier dans des conditions privilégiées tout en répondant à un besoin sociétal. Les investisseurs bénéficient d’une réduction significative de la TVA et d’un allègement substantiel de la taxe foncière, deux leviers qui améliorent considérablement la rentabilité globale du placement.
La réduction d’impôt liée au dispositif Pinel intermédiaire
Alors que le dispositif Pinel classique arrive à son terme, le LLI se présente comme une alternative intéressante pour les investisseurs à la recherche d’avantages fiscaux. L’un des principaux bénéfices réside dans le crédit d’impôt sur la taxe foncière, accordé pendant une durée pouvant aller jusqu’à 20 ans. Cette exonération représente une économie considérable sur le long terme. Pour un appartement T2 situé au Plessis-Robinson, cette économie est estimée à plus de 14 000 euros sur la période de détention, tandis que pour un T3 à Villeneuve-la-Garenne, elle peut atteindre plus de 27 000 euros.
Le taux de TVA réduit pour les investisseurs
L’acquisition d’un logement neuf en LLI permet de bénéficier d’une TVA réduite à 10% au lieu du taux normal de 20%. Cette réduction génère une économie immédiate et substantielle sur le prix d’achat. Concrètement, pour un T2 à Le Plessis-Robinson affiché à 318 000 euros sur le marché libre, le prix en LLI descend à 291 000 euros, soit une économie directe de 26 500 euros. De même, un T3 à Villeneuve-la-Garenne proposé à 364 000 euros voit son prix baisser à environ 333 600 euros en LLI, permettant une économie de plus de 30 000 euros dès l’acquisition. Cette réduction du coût d’entrée améliore mécaniquement le rendement global de l’investissement.
La rentabilité du logement locatif intermédiaire
Au-delà des avantages fiscaux, le LLI présente un intérêt économique certain pour les investisseurs. La combinaison d’un prix d’acquisition réduit et d’une demande locative soutenue dans les zones tendues crée les conditions d’une rentabilité attractive. Les économies réalisées à l’achat et sur la fiscalité compensent largement le plafonnement des loyers imposé par le dispositif.
Un équilibre entre loyer maîtrisé et rendement
Le LLI impose des plafonds de loyers situés environ 10 à 15% en dessous des prix du marché libre. Ces plafonds varient selon les zones géographiques : 19,51 €/m² en zone A bis, 14,49 €/m² en zone A, 11,68 €/m² en zone B1 et 10,15 €/m² en zones B2/C pour l’année 2025. Malgré cette limitation, la rentabilité reste attractive grâce aux avantages fiscaux associés. Par exemple, un T2 de 41,5 m² au Plessis-Robinson peut générer un loyer mensuel d’environ 780 euros la première année, tandis qu’un T3 de 65,17 m² à Villeneuve-la-Garenne peut rapporter jusqu’à 1 484 euros mensuels. Ces revenus, combinés aux économies fiscales, créent un équilibre financier favorable pour l’investisseur.
La stabilité locative comme facteur de sécurité financière
Le LLI cible spécifiquement les ménages aux revenus intermédiaires, une catégorie de population qui peine souvent à se loger dans les zones tendues. Les plafonds de ressources pour les locataires sont clairement définis selon la zone et la composition du foyer. Par exemple, en 2025, une personne seule peut prétendre à un logement LLI avec des revenus annuels allant jusqu’à 43 953 euros en zones A bis et A. Cette clientèle, composée principalement de la classe moyenne active, représente un vivier de locataires stables et solvables. La forte demande locative dans les zones éligibles au dispositif garantit un taux d’occupation élevé et limite les risques de vacance locative, assurant ainsi des revenus réguliers sur la durée de l’investissement. Cette stabilité constitue un atout majeur pour la sécurisation financière du placement, notamment dans la perspective d’un engagement sur 20 ans qu’impose le dispositif.
